🟨 임대차 신고제, 선택 아닌 의무가 되다.
2021년 6월, 주택 임대차 시장에 큰 변화가 생겼습니다. 바로 ‘임대차 신고제’의 도입입니다. 전월세 계약을 맺을 때 단순히 서로 종이 계약서에 도장만 찍던 시대는 지났습니다. 이제는 정부에 계약 내용을 ‘신고’해야만 효력이 생기고, 세입자의 권리를 법적으로 보호받을 수 있는 시대가 된 것입니다.
임대차 신고제는 투명한 주택 임대차 시장을 만들고, 세입자 보호와 실거래 정보 공개를 통해 임대료 인상 억제 효과를 기대하는 제도입니다. 이 제도가 도입되기 전에는, 임대차 계약을 체결하더라도 이를 관청에 보고하는 절차가 없었기 때문에 전세사기, 보증금 미반환, 불법 갱신 거부 등 여러 부작용이 빈번하게 발생했습니다. 특히 세입자는 실질적으로 계약서를 쥐고 있어도, 등기부등본에 임차 사실이 반영되지 않으면 ‘선순위 권리자’가 아니게 되어, 보증금을 보호받지 못하는 경우도 있었습니다.
정부는 이런 문제를 해결하고자 임대차 신고를 통해 확정일자 부여, 임대차 계약 정보 공개, 시장 안정화 등을 도모하고 있습니다. 현재는 보증금 6000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 계약에 대해 의무적으로 신고해야 하며, 이를 어기면 과태료가 부과될 수 있습니다. 또 신고는 임대인, 세입자 모두에게 책임이 있으며, 어느 한 쪽만 신고해도 법적 효력을 가질 수 있습니다.
하지만 아직도 많은 사람들이 어떤 내용을 신고해야 하는지, 언제까지 신고해야 하는지, 신고 방법은 어떻게 되는지에 대해 혼란을 겪고 있습니다. 특히 신고하지 않으면 생기는 불이익을 잘 모르고 넘어가는 경우도 많습니다. 이 글에서는 전월세 계약 시 반드시 신고해야 할 네 가지 핵심 정보와, 이를 어떻게 신고해야 하는지, 신고하지 않을 경우 어떤 문제가 생기는지를 구체적으로 정리해보겠습니다.
임대차 신고제의 기본: 무엇을, 언제, 누구에게 신고해야 하나?
임대차 신고제의 가장 기본적인 내용은 ‘누가’, ‘무엇을’, ‘언제까지’, ‘어떻게’ 신고해야 하는가에 대한 이해입니다.
📌 신고 대상
- 보증금이 6000만 원을 초과하거나, 월세가 30만 원을 초과하는 주택 임대차 계약이 해당됩니다.
- 단독주택, 다가구주택, 아파트, 오피스텔 등 모든 주택 유형이 포함됩니다.
- 보증금이나 월세가 기준 미만이면 ‘신고 대상 아님’으로 분류되어 신고 의무가 없습니다.
📌 신고 주체
- 임대인 또는 임차인 중 누구든지 신고할 수 있습니다.
- 한쪽이 신고를 마치면 상대방도 신고 의무를 이행한 것으로 간주됩니다.
- 하지만 세입자의 권리 보호를 위해서라도 직접 신고하는 것이 안전합니다.
📌 신고 기한
- 계약 체결일로부터 30일 이내에 신고해야 합니다.
- 갱신 계약도 동일하게 신고 대상이며, 계약 갱신 시 기존 계약 대비 임대료 증감 여부도 기재해야 합니다.
📌 신고 방법
- 주민센터(동사무소) 방문
- 온라인 신고: 부동산거래관리시스템(RTMS) 또는 임대차신고 시스템(https://www.rentalhousing.go.kr)
- 간단한 본인 인증 후, 계약서 스캔본을 첨부하고 계약 내용(주소, 임대료, 기간 등)을 입력하면 됩니다. 신고가 완료되면 자동으로 ‘확정일자’가 부여되므로, 추가적인 방문 없이도 임차인의 권리를 확보할 수 있습니다.
꼭 신고해야 할 4가지 핵심 정보
전월세 계약을 신고할 때는 단순히 계약서 사본만 제출하는 것이 아닙니다. 반드시 명시해야 할 4가지 핵심 정보가 있습니다.
✅ ① 임대차 계약 당사자 정보
- 임대인과 임차인의 이름, 주민등록번호 또는 사업자등록번호
- 주소 및 연락처
- 임차인이 외국인일 경우 외국인 등록번호
- 주의사항: 당사자의 실명 확인이 되지 않으면 신고가 반려될 수 있으며, 허위로 기재할 경우 과태료 부과 대상입니다.
✅ ② 임대차 대상 주택 정보
- 정확한 주소(도로명, 지번)
- 주택 종류(아파트, 단독주택, 오피스텔 등)
- 면적(전용면적 기준)
- 주의사항: 등기부등본상 정보와 불일치할 경우 확정일자 부여가 거절될 수 있습니다. 특히 오피스텔은 업무용 등록 여부에 따라 주거용으로 인정되지 않을 수 있습니다.
✅ ③ 임대차 계약 내용
- 보증금과 월세(전세일 경우 보증금만)
- 계약 기간(시작일과 종료일)
- 계약 체결일
- 주의사항: 임대료가 너무 비정상적으로 낮거나 높게 신고될 경우, 세무조사의 대상이 될 수 있으며, 임대소득 누락을 피하기 위한 허위신고로 간주될 수 있습니다.
✅ ④ 계약서 사본 첨부
- 계약서에 임대인, 임차인, 공인중개사 서명이 모두 기재되어 있어야 함
- 계약서 이미지 또는 PDF 파일로 업로드 가능
- 주의사항: 서명이 누락되거나 도장이 없는 계약서는 신고가 거절될 수 있습니다. 공인중개사를 통한 계약이라면 중개사의 공인중개사번호도 명시해야 합니다.
신고를 안 하면 생기는 불이익과 유의사항
⚠️ 과태료 부과
- 신고 기한 내 신고를 하지 않으면 최대 100만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다.
- 다만 2024년 5월 기준, 처음 위반한 경우에는 계도기간이 부여되며, 자진 신고 시 감경 또는 면제됩니다.
⚠️ 확정일자 미취득 → 보증금 보호 어려움
- 임차인이 계약을 신고하지 않으면 확정일자가 자동으로 부여되지 않으며, 전입신고만으로는 보증금 우선변제권이 확보되지 않을 수 있습니다.
즉, 경매나 공매가 진행될 경우 보증금을 우선 돌려받지 못할 수 있는 상황이 발생할 수 있습니다.
⚠️ 불법 전·월세 증액
- 갱신 계약 시 신고를 하지 않으면, 전월세 인상률 5% 상한 규정을 위반하거나, 임대인이 일방적으로 인상한 임대료를 강제하려고 할 수 있습니다. 하지만 신고되어 있으면 불법 인상분에 대해 법적 대응이 가능해집니다.
⚠️ 세금 문제
- 임대인이 신고를 하지 않고 월세를 받을 경우, 소득세 누락으로 추후 세무조사 대상이 될 수 있습니다.
임차인 역시 월세 세액공제 혜택을 받지 못하게 되는 문제가 생깁니다.
🟩 신고는 선택이 아닌 ‘권리 보호의 출발점’
임대차 계약을 맺는 것은 단순히 주거 공간을 빌리고 빌려주는 거래를 넘어, 법적인 권리와 재산 보호의 시작점이 됩니다. 특히 보증금 수천만 원에서 억 단위의 자금이 오가는 전월세 계약에서, 신고를 하지 않아 발생할 수 있는 법적 리스크는 결코 가볍지 않습니다.
정부의 임대차 신고제는 세입자 보호, 임대차 시장의 투명성 확보, 과세 형평성 실현 등 다층적인 목적을 담고 있지만, 결국 임차인과 임대인 모두에게 실질적인 혜택과 보호 장치를 제공하는 제도입니다.
세입자는 확정일자를 자동으로 확보해 보증금을 지킬 수 있고, 임대인은 합법적인 임대소득을 신고함으로써 향후 불필요한 세무 리스크를 줄일 수 있습니다.
‘몰라서 안 했다’는 더 이상 면책 사유가 되지 않습니다. 신고 대상이 되는 전월세 계약을 체결했다면, 반드시 30일 내에 신고를 마치고, 필수 정보를 정확히 제출하는 습관이 필요합니다. 또한 향후 분쟁이 발생했을 때 법적으로 유리한 위치에 서기 위해서라도, 임대차 계약 신고는 선택이 아닌 ‘책임’이자 ‘권리’라는 인식을 가져야 할 것입니다.
전월세 계약을 앞두고 있다면, 오늘 소개한 내용을 바탕으로 꼼꼼하게 준비해보시길 바랍니다. 작은 신고 하나가 큰 손실을 막는 지름길이 될 수 있습니다.